«هيئة العقار» تعدّل لائحة التسجيل العيني: نسب مقبولة لفروق مساحة الصكوك وسببان فقط لرفض الطلب

أقرّ مجلس إدارة الهيئة العامة للعقار تعديلات واسعة على اللائحة التنفيذية لنظام التسجيل العيني للعقار، تحدد نسبًا مغتفرة للفروق بين مساحة العقار في الصك ومساحته على الطبيعة، وتحصر أسباب رفض طلب التسجيل العيني الأول، وتنظم تصحيح الأخطاء الكتابية والمادية في السجل العقاري، على أن يُعمل بها من تاريخ نشرها في جريدة «أم القرى» الرسمية اليوم الجمعة 30 أكتوبر 2026.

وصدرت التعديلات بقرار المجلس رقم (3/39/م/26) وتاريخ 17/4/1448هـ الموافق 28 سبتمبر 2026، الموقّع من وزير البلديات والإسكان رئيس مجلس إدارة الهيئة ماجد الحقيل، بناءً على تعديل المواد (6 و9 و11) من نظام التسجيل العيني للعقار بالمرسوم الملكي رقم (م/123) وتاريخ 10/6/1447هـ، وبعد الاتفاق مع وزارة العدل.

فروق المساحة بين الصك والطبيعة

ونصت التعديلات على أنه إذا اختلفت أطوال الصك ومساحته عن أطوال العقار ومساحته على الطبيعة، زيادةً أو نقصًا، تُسجَّل البيانات وفق الرفع المساحي المعتمد ما دام الفرق في حدود النسب المغتفرة، ودون إخلال بحقوق الغير أو بحدود الطرق والشوارع والممرات والمرافق العامة.

وحددت اللائحة هذه النسب على ثلاثة مستويات: في المخططات المعتمدة داخل النطاقات والحيزات العمرانية 1% في الأطوال و2% في المساحة، بشرط ألا تتجاوز الزيادة أو النقص 100 متر مربع، وفي المناطق غير المخططة داخل النطاقات 2.3% في الأطوال و5% في المساحة بحد أقصى 300 متر مربع، وفي المناطق الواقعة خارج النطاقات العمرانية 3.5% في الأطوال و7% في المساحة بحد أقصى 3500 متر مربع.

وإذا تجاوز الفرق هذه الحدود فلا تُستكمل إجراءات التسجيل العيني الأول إلا بعد معالجة الاختلاف نظامًا، أما إذا كانت مساحة العقار على الطبيعة أقل مما في الصك بأكثر من الحد المغتفر، فتُعد موافقة ذوي الشأن على النقص معالجة للاختلاف لاستكمال الإجراءات.

سببان لرفض الطلب

وحصرت التعديلات رفض طلب التسجيل العيني الأول في قرار مسبب يصدر من المسجل العقاري لأحد سببين: عدم سريان صك الملكية أو عدم صلاحيته، أو أن يكون العقار مسجلًا عينيًا عند تقديم الطلب، ويجوز لمن رُفض طلبه بسبب الصك أن يتقدم بطلب جديد بعد معالجته.

وفي حال ازدواجية صكوك الملكية، أي وجود صكين أو أكثر يثبت كل منهما ملكية متعارضة على العقار نفسه أو جزء منه، توقف إجراءات التسجيل العيني الأول إلى حين معالجة الازدواجية بالطرق النظامية، بما في ذلك صدور حكم نهائي من المحكمة المختصة.

تصحيح الأخطاء والاطلاع على البيانات

وأتاحت التعديلات لأي ذي مصلحة طلب تصحيح الأخطاء الكتابية والمادية البحتة في السجل العقاري، وللهيئة أن تصححها من تلقاء نفسها متى تبينت لها، على ألا يمس التصحيح الأحكام المتعلقة بالحجية المطلقة للعقار، ويحق لذوي الشأن الاعتراض على التصحيح خلال 30 يومًا من إشعارهم به.

كما أجازت لأي شخص طلب بيانات من السجل العقاري مع بيان الغرض من طلبه، باستثناء بيانات ملاك الحقوق العينية وبيانات العقارات التي تحدد الجهات المعنية أنها سرية.

الاعتراض والأسبقية

ونظمت اللائحة الاعتراض على التسجيل العيني الأول بقيد دعوى لدى المحكمة المختصة، التي يجوز لها أن تطلب من السجل العقاري التأشير بالدعوى، على أن يتم التأشير خلال ثلاثة أيام من استيفاء الطلب، فيما لا يؤثر الاعتراض في التسجيل بعد اكتسابه الحجية المطلقة، ويبقى لصاحبه حق اللجوء إلى المحكمة لطلب التعويض.

وأوجبت تدوين وقت وتاريخ تقديم الطلبات باليوم والساعة والدقيقة لتحديد أسبقيتها، ومنحت مقدم الطلب الناقص 30 يومًا لاستكمال نواقصه، وإلا عُدّ الطلب كأن لم يكن.

ونصت التعديلات كذلك على نشر قوائم العقارات المسجلة عينيًا في المنصة الإلكترونية للسجل العقاري بعد اكتمال إجراءات التسجيل الأول، وعلى اعتماد الخرائط على التقنيات الحديثة مثل الصور الجوية بدقة 25 سنتيمترًا داخل المخططات المعتمدة في النطاقات العمرانية و200 سنتيمتر فيما عداها، مع إضافة طبقات للسجل تمثل ما تحت الأرض وما فوقها من مبانٍ ومنشآت وخطوط كهرباء وأنابيب.

وكانت الهيئة قد طرحت مسودة هذه التعديلات على منصة «استطلاع» في فبراير الماضي لأخذ مرئيات العموم والجهات الحكومية والقطاع الخاص قبل اعتمادها.