▪︎ مجلس نيوز
بعد تقاعدي المبكر من عملي الحالي، سأقوم بإنشاء شركة عقارية بمفهوم مختلف وجديد. ستكون الشركة شركة مساهمة عامة، متداولة بسوق الاسهم السعودي (تداول)، ومثلها مثل شركات التأمين والمصارف، تتبع انظمة مؤسسة النقد العربي السعودي.
مخطط نموذج العمل في الشركة يقوم على شراء العقارات السكنية الجديدة، وإعادة بيعها لصالح المساهمين انفسهم في الشركة.
في هذه الشركة، والتي للتبسيط سنطلق عليها اسم ” شركة فهد العقارية”، سيتم شراء العقار بطريقة تقليدية، نقدا كان ذلك أو بالتقسيط، ومن ثم تسويق وبيع العقار بطريقة اليانصيب المتبعة في كثير من دول العالم. حيث تتم عملية البيع بواسطة القيام بقرعة الإلكترونية على سندات حقوق الشراء، الخاضعة لمراقبة مؤسسة النقد، وكذلك هيئة سوق المال.
عملية السحب الإلكترونية العشوائية على سندات حقوق الشراء تكون فقط للمساهمين في شركة فهد العقارية.
على سبيل المثال، ستقوم شركة فهد العقارية بشراء عقار سكني بقيمة 800 الف ريال، ومن ثم إعادة بيع ذلك العقار نفسه بقيمة مليون ريال.
ستتم عملية الشراء نقدا بأموال المستثمرين في شركة فهد العقارية، او بالتقسيط بأموال الممولين.
اما عملية البيع ستتم عن طريق طرح سندات حقوق شراء بقيمة مليون ريال، بسعر ١٠٠ ريال للسند الواحد (حق شراء)، لعشرة الاف مكتتب، مساهم في شركة فهد العقارية.
اهم شروط الاكتتاب في سندات حقوق شراء العقار المطروح للبيع تكمن في النقاط التالية:
اولا: أن يكون المكتتب في سندات حقوق الشراء، مساهم في شركة فهد العقارية.
ثانيا: أن لا تزيد نسبة اكتتاب المساهم في عملية شراء السندات عن نسبة ملكيته في شركة فهد العقارية.
ثالثا: لا يجوز لشركة فهد العقارية أو من ينوب عنها القيام بإعادة شراء العقار المباع، وهذا يكون بالمطلق.
رابعا: تقتصر عمليات الشراء، التسويق، والبيع على العقارات السكنية فقط، بجميع انواعها.
خامسا: لا يتعدى عمر العقار المتداول خمس سنوات.
سادسا: لا يجوز للمكتتب المساهم في شركة فهد العقارية بيع العقار الذي حصل عليه نتيجة اكتتابه في سندات حقوق الشراء من بيع العقار المكتسب، إلا بعد مرور ستة أشهر على امتلاكه للعقار.
سابعا: لا يجوز تداول سندات حقوق الشراء، وذلك بالمطلق.
ثامنا: المدة القصوى لإغلاق الاكتتاب، واعلان الفائز بسند حق الشراء، ثلاثون يوما فقط.
تاسعا: في حالة عدم قدرة الشركة على بيع جميع سندات أوامر الشراء، يحق لها فتح باب الاكتتاب للعامة من غير المساهمين في الشركة، وتمتد فترة الاكتتاب ٣٠ يوما أخرى.
عاشرا: في حالة عدم اكتمال نصاب الاكتتاب على العقار المعروض، وعدم تمكن شركة فهد العقارية من بيع جميع سندات حقوق الشراء الخاصة بالعقار المعني، تقوم شركة فهد العقارية بإرجاع قيمة جميع السندات المشتراة من قبل المساهمين وغيرهم من المكتتبين، خلال مدة لا تزيد عن ٣٠ يوما من تاريخ إقفال الاكتتاب العام.
إحدى عشر: اذا لم تتمكن الشركة من بيع جميع سندات حقوق الشراء، ستقوم بيع العقار بالطرق التقليدية المتبعة في السوق العقاري.
يجمع نموذج العمل بشركة فهد العقارية ما بين النموذج غير الربحي لنظام جمعيات الادخار بين الأفراد، و الشركات العقارية التجارية الربحية.
سيبدو هذا النموذج المتبع من قبل شركة فهد العقارية في شراء، تسويق ، وبيع العقارات، اكثر وضوح اذا ما قمنا بتجربته على أرض الواقع، ورأينا المستثمرين بشركة فهد العقارية يقومون بإعادة استثمار أموالهم، ودعم شركتهم من خلال شراء سندات حقوق الشراء بجزء من الأرباح التي تمكنوا من تحقيقها أيضا من خلال استثماراتهم في الشركة.
مثال، اذا استثمر أحدهم في شركة فهد العقارية مبلغ مائة ألف ريال بصورة أسهم مدرجة في الشركة، وحصل في نهاية العام على أرباح نقدية بقيمة عشرة الاف ريال، هذا سيمكنه من إعادة تدوير أرباح استثماره كاملة أو جزء منها، في شراء سندات حقوق شراء جديدة صادرة من نفس الشركة التي استثمر بها، شركة فهد العقارية، وزيادة احتمالية فوزه بعقار سكني ثمين، فقط من خلال تدوير ارباحه.
بالرغم من السمة العقارية للمشروع، إلا أن دورة رأس المال في شركة فهد العقارية من المفترض بأن تكون سريعة نسبيا مقارنة بشركات العقار التقليدية.
يعود ذلك إلى سهولة تسويق وبيع المنتج العقاري المطروح للاكتتاب المساهمين، والذي لا تتعدى قيمته التسويقية او السوقية مئة ريال للسند الواحد. مبلغ بسيط يضمن التدفقات النقدية السريعة والمستمرة للشركة. لذلك ليس بالضرورة ان يكون راس مال شركة فهد العقارية كبير، أو أن تعتمد في عملياتها على قروض تمويلية ضخمة.
شركة مثل شركة فهد العقارية، ستعزز الطلب على العقارات السكنية، وبالتالي المساهمة في تعزيز أسعار العقارات، في المقابل، حصول بعض الأفراد من مساهمين في شركة فهد العقارية على عقارات سكنية جديدة بقيم شبه مجانية نتيجة اكتتابهم في سندات حقوق الشراء، سيخلق سوق عقاري جيد لاقتناص الفرص العقارية المغرية. من المفترض بأن يخلق ذلك التناغم بين عمليات الشراء، الاكتتاب، والبيع تناغم جيد بين العرض والطلب.
ملاحظة: بغض النظر عن نجاعة الفكرة من عدمها، انا لا ادعي شرعيتها.